以案释法借“租赁合同”行买卖宅基地之实？不可取！
刘某某及其父母、外祖父母是外省某县某村村民，为同一家庭户。1991年分配宅基地面积402.11平方米，次年刘某某父亲作为户主，办理获得集体土地建设用地使用证。2009年，刘某某父母与其他县某村的吴某签订了一份《宅基地租赁协议书》，约定自愿把属于自己所有的集体土地宅基地以10万元永久出租给吴某。协议签订后，吴某支付了租金并且在宅基地上建设房屋并使用。
刘某某认为，宅基地是家庭所有成员共有，父母在未征得其他家庭成员同意的情况下将宅基地出租给非本集体经济组织成员吴某，违反法律规定。因此诉至法院，要求确认合同无效，且拆除宅基地上建造的房屋并退还宅基地。
法院审理认为：三人之间签订的《宅基地租赁协议书》的真实意思表示是永久性转移农村宅基地使用权，其民事法律关系本质上是双方关于宅基地使用权的买卖合同，而非租赁合同。根据法律规定，宅基地禁止买卖，非经法定程序，宅基地的使用权不得转让。宅基地所有权属于农民集体，宅基地的使用权是该集体经济组织成员所专享，具有身份关联属性，用以保障农民的生活、耕作、居住权益的实现，非集体经济组织的成员无权取得该集体经济组织的宅基地使用权。因此确认合同无效。
针对拆除宅基地上建筑物和返还土地的诉请，法院根据公平原则，应由签订协议书的双方另行处理好损失赔偿问题后再处理建筑物和土地返还问题。
《土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
《中华人民共和国民法典》第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第三百六十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。
签订宅基地买卖合同无效。宅基地是集体经济组织为了保障居者有其屋而无偿准予符合条件的村民使用的土地，村民对其宅基地只有使用权，土地的所有权仍归集体所有，因此宅基地不能随意买卖。并且，宅基地只能由本集体经济组织成员取得，农村村民在宅基地上建造的自住房屋不能卖给本集体经济组织以外的人。所以，切勿用“租赁合同”之名行买卖合同之实哦！
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