仲恺高新区惠环街道（西坑）、潼侨镇村镇工业集聚区升级改造项目国有土地上房屋征收与补偿安置方案
为落实省委、省政府“1+1+9”工作部署，坚决打好我高新区村镇工业集聚区（以下简称“集聚区”）升级改造攻坚战，推动产业结构转型升级，促进经济社会高质量发展。根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《广东省土地管理条例》等有关法律、法规和政策文件的规定，结合我高新区实际，制定本方案。
惠环街道（西坑）、潼侨镇村镇工业集聚区升级改造项目范围内的国有土地上房屋和建（构）筑物（详见房屋征收范围图），用于村镇工业集聚区生产、生活升级改造用地。
二、征收部门及实施单位、被征收人
（一）征收部门：惠州市国土资源局仲恺高新技术产业开发区分局（以下简称区国土资源分局）。
（二）实施单位：惠环街道办事处、潼侨镇人民政府。
（三）被征收人：惠环街道（西坑）、潼侨镇村镇工业集聚区升级改造项目范围内的国有土地上房屋和建（构）筑物的所有权人。
对项目征收范围内认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。
自征收决定公告发布之日起60日内，完成全部房屋征收签约搬迁工作。
（一）房屋征收补偿标准：对被征收房屋价值的补偿，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋同类型房地产的市场价格。
（二）被征收房屋价值的确认：被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）等有关规定进行评估确定。
（三）本次房地产价格评估机构的选定，由房屋征收部门及实施单位按程序推荐房地产价格评估机构给被征收人，被征收人在房屋征收决定公告发布之日起30日内自行协商选定；协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
（四）对征收范围涉及未经依法登记或手续不齐或无手续的房屋（框架、混合、砖木结构），经认定可参照合法建筑补偿房屋的认定程序：由被征收人提出申请，经辖区镇（街道）组织规划建设、城管执法等部门调查核实，先确认房屋权属关系并经公示无异议后，由辖区镇（街道）报区国土资源分局会同区住房和城乡规划建设局认定。
针对被征收的合法产权住宅，被征收人在项目征收与补偿方案规定期限内签订房屋征收补偿安置协议书的，给予住宅房屋一次性签约补助。其标准按照被征收符合居住使用条件的永久性住宅房屋不超过480平方米建筑面积计算，每平方米的补助金额为：惠环街道西坑片区1516元/平方米、潼侨镇片区1492元/平方米。
被征收人一律自行搬迁，房屋征收部门以货币形式给予搬迁补助费。具体标准如下：
（一）住宅房屋搬迁补助按被征收符合居住使用条件的永久性住宅房屋建筑面积计算，每平方米补助15元，每户不足1000元的按1000元补助。选择安置房的，按照“拆一补一”确定的安置房建筑面积给予第二次搬迁补助费。
（二）被征收房屋的移装费用（空调、家用热水器、太阳能热水器、空气能热水器、不锈钢储水罐）按照下表标准执行：
（三）涉及大型机器设备或特殊设备设施的搬迁补助费，按照市场评估方式给予补偿。
（四）存在租赁关系的，涉及的搬迁费、装修费、广告费等其他各项费用均由被征收人与承租人自行协商处理或者按其租赁合同的约定处理。有合同约定的且被征收人确认同意支付给承租人的，可直接支付给承租人，但被征收人须负责协调承租（或实际经营人）按征收补偿协议约定时间搬迁腾空房屋。
被征收人一律自行过渡，以货币形式给予补助或补偿。具体标准如下：
对永久性住宅房屋，给予住宅房屋临时安置补助，由被征收人自行解决过渡期住房。按同区位、同类住宅房屋平均市场租金单价（根据房屋市场租金分析报告确定）计算，按20元/㎡/月标准执行。
1.选择货币补偿的，按被征收符合居住使用条件的永久性住宅房屋建筑面积，一次性补助12个月。
2.选择置换安置房的，按“拆一补一”确定的安置房建筑面积，补助至安置房建成后通知交付使用之日后90日止，临时安置补助每6个月支付一次。
3.产权登记为住宅经认定实际用作商业经营的房屋，选择货币补偿的，不给予住宅房屋临时安置补助。选择安置房的，从搬迁腾空房屋之日起6个月内给予停产停业损失补助，按本条第（二）款规定执行；从第7个月开始，按所选择的安置房建筑面积给予临时安置补助，补助至安置房建成后通知交付使用之日后90日止，临时安置补助每6个月支付一次。
《仲恺高新区惠环街道（西坑）、潼侨镇村镇工业集聚区升级改造项目国有土地上房屋征收与补偿安置实施方案（征求意见稿）》发布前仍在实际依法经营的，且经营手续齐全，给予停产停业损失补偿，房屋类型包括：商业（商铺）、厂房、办公、仓库类等。根据《征收补偿方案（征求意见稿）》发布前房屋的效益、停产停业期限等因素确定，具体按以下办法之一计算：
1.按实际用作经营的房屋建筑面积和同期、同区域、同类经营性房屋市场租金（根据房屋市场租金分析报告确定），给予一次性6个月的停产停业损失补偿。
2.被征收人要求按评估价值补偿的，经营性房屋的效益原则上按《仲恺高新区惠环街道（西坑）、潼侨镇村镇工业集聚区升级改造项目国有土地上房屋征收与补偿安置实施方案（征求意见稿）》发布前1年内实际月平均税后利润（需提供前一年内年度财务报表审计报告、年度企业所得税汇算清缴纳税报告、前一年内的财务会计报表、年度所得税税收完税凭证）和6个月停产停业期限，由具有相应资质的评估机构评估予以确定。
3.其他国有土地上建（构）筑物，在项目征收与补偿安置方案征求公众意见前已实际用作经营的，被征收人能够提供合法有效的经营证照的，可按前款规定一次性计补6个月停产停业损失。
4.对项目征收与补偿实施方案征求公众意见前已存在租赁合同关系，且项目征收与补偿实施方案发布之日仍在实际经营承租人（或实际经营人）配合征收工作并根据实施单位要求，按时搬迁腾空房屋的，本条上述经营性房屋类型标准给予承租人（或实际经营人）一次性6个月停产停业损失补偿。
征收部门或实施单位根据实际经营情况确定停产停业损失支付方式，可直接支付给承租人（或实际经营人），也可支付给被征收人；支付给被征收人的，被征收人须负责协调承租人（或实际经营人）按补偿安置协议约定时间搬迁腾空房屋。
被征收人自愿选择放弃安置房，全部选择货币补偿的，给予一次性奖励。奖励标准按被征收符合居住使用条件的永久性住宅房屋建筑面积，每平方米奖励900元，每户最高40万元。
对被征收人第四层以上（不含第四层）产权登记手续不齐全的被征收房屋，不给予该项奖励。
自征收部门向被征收人送达评估报告之日起30日内签订补偿安置协议，并在签订协议之日起7日内搬迁腾空房屋和交付实施单位清拆的，给予限时搬迁奖励，奖励办法如下：
1.被征收房屋用途为住宅、商铺、写字楼的，按照被征收房屋建筑面积300元/㎡的标准奖励，每户最多15万元。
2.被征收房屋用途为厂房、仓库的，按照被征收房屋建筑面积100元/㎡的标准奖励，最高30万元。
超过30日签订房屋征收补偿协议书或未按照房屋征收补偿协议书约定的时间搬迁腾空房屋并交付清拆的，不予（或取消）限时搬迁奖励金。
对被征收人第四层以上（不含第四层）产权登记手续不齐全的被征收房屋，不给予该项奖励。
限时搬迁奖励金在被征收人签订房屋征收补偿协议书，并按协议书约定时间搬迁腾空和移交房屋及相关产权资料后15个工作日内，以货币方式一次性支付。
对于土地用途为工业用地，且已办理出让性质的国有土地使用权证的厂房，被征收人在规定期限内签订补偿安置协议的，给予工业厂房升级改造补助。补助标准按国有土地使用权证证载土地面积，每平方米奖励100元。
被征收人可以选择货币补偿，可以选择产权调换，也可以选择部分房屋货币补偿及部分房屋产权调换。
由房屋征收实施单位以货币补偿方式支付给被征收人。征收补偿总额=房屋价值补偿款（含装饰装修）+搬迁补助+限时搬迁奖励+其他补助。
被征收人按征收补偿标准取得的补偿款免征个人所得税。征收个人住宅的，被征收人选择货币补偿签订征收补偿安置协议后并自行购买商品房的，在产权登记时，对购房成交价格中相当于征收补偿款的部分免征契税。选择货币补偿后申请公租房，符合申请条件的，住房保障管理部门予以优先安排。
有产权手续房屋的被征收人可以选择货币补偿，亦可选择安置房进行房屋调换。未依法登记经认定可参照合法建筑补偿的房屋，原则上给予货币补偿。
被征收人选择房屋产权调换的，限时搬迁奖励、搬迁补助费、临时安置补助及停产停业损失以货币方式支付。
房屋占用的土地为国有出让用地；房屋为框架或混合结构，有完好的外墙及屋盖，层高在2.2米以上，室内普通装修，门、窗、水、电设施已安装，具备居住使用条件的永久性建筑物。
有合法产权且达到或者超过“住宅标准房”的，安置房按照“拆一补一”进行补偿。本方案“拆一补一”是指一平方米被征收的合法产权住宅房屋置换一平方米安置房，按照认定的被征收的合法产权住宅建筑面积和安置房证载建筑面积计算。选择置换安置房需符合限时搬迁奖励规定，且已包含了被征收房屋价值、住宅房屋一次性签约补助及限时搬迁奖励。
有合法产权但未达“标准房”标准的住宅房屋应当进行调整，具体按照附表《住宅置换安置房计算表》执行。
未依法登记或超过合法产权建筑面积，经认定可参照合法建筑补偿的房屋，不给予安置房，应参照《惠州市集体土地征收与补偿办法》（惠府〔2021〕27号）标准或委托具有相应资质的评估机构评估建筑重置价格确定其货币补偿金额。
（3）安置房交付标准：已通过竣工验收的商品房，公共配套、室外装修、小区园林绿化已完成，已安装入户门、铝合金窗、水电燃气安装到户、室内装修为毛坯。
产权登记为工业厂房的，被征收人以评估确定的全部或部分补偿金额（含被征收房屋价值补偿及装饰装修评估价值、升级改造补助）等值置换厂房。
3. 商铺产权调换。产权登记为商业（商铺）的房屋选择安置房商铺产权调换的，按照被征收商铺评估价值与安置房商铺价值等值及面积最接近原则进行调换，并结清差价。
（三）对于房屋征收实施单位与被征收人在房屋征收签约时限内达不成补偿协议或被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门或实施单位报请区管委会按照相关法律法规和本方案的规定作出补偿决定。征收补偿方式原则上采取货币补偿的方式进行，补偿金额由房屋征收实施单位提交惠州市惠城公证处办理公证提存手续。
本方案所称个人建房用地，是指2006年5月30日以前，由原潼湖经济管理区、原华侨农场、镇人民政府（街道办事处）或者其下属房地产开发公司，在本辖区内征收集体土地后分块售卖给个人且未办理产权证的建房用地（俗称“地皮单”）。
本方案所称个人建房用地应当同时符合以下条件：
1.2006年5月30日以前向原潼湖经济管理区、原华侨农场、镇（街道）或者其下属房地产开发公司购买并缴清了购地款，经镇（街道）确认且土地权属无争议；
2.有当时的用地规划红线图，个人建房用地位置明确。
个人建房用地权利人权益价值由具有相应资质的评估机构评估，并按《评审实施意见》的规定予以确定。
评估时统一设定个人建房用地为国有划拨用地；土地用途为住宅用地；容积率为4.0；土地使用年限为相应用途的国有土地使用权法定出让最高年限；开发状态为“五通一平”；评估基准日为房屋征收决定公告发布之日。
地上有建（构）筑物的，参照《惠州市集体土地征收与补偿办法》（惠府〔2021〕27号）相关规定进行补偿。
（一）在补偿安置工作中，有下列情形之一的，依法依纪追究相关人员责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任：
1.违反国家和省、市法律法规和政策，损害国家、集体利益或个人合法权益的；
2.玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的；
3.与被征收人恶意串通、弄虚作假，骗取补偿或补助的；
4.扰乱征收补偿秩序、阻碍征地工作、妨碍依法执行公务的。
（二）被征收人采取弄虚作假、伪造、涂改土地和房屋权属、人口等相关材料及其他违法行为骗取补偿或补助的，依法追回违法所得；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
（一）本方案未明确的其他补偿事项根据省、市有关法律法规和政策规定执行。
（二）本方案公布实施后，惠州市人民政府颁布有关征收补偿的新标准，可根据有利于征收工作、保护被征收人合法权益的原则，在和上级政策文件不冲突的情况下，由仲恺高新区管委会研究决定，继续按原标准条款或按新标准条款实施。
（三）被征收人签订补偿安置协议并收到补偿款或选定安置房后，应当将房屋的土地使用证、房产证等全部产权资料原件交给实施单位，并配合实施单位办理产权注销登记。
（四）征收补偿安置工作中遇到的个案问题，由区国土资源分局会同区住房和城乡规划建设局、区城市更新发展中心、镇（街道）根据有关法律法规和政策规定，结合实际情况研究并提出处理意见报仲恺高新区管委会同意后实施。
房屋为框架或混合结构，有完好的外墙及屋盖，层高在2.2米以上，室内普通装修，门、窗、水、电设施已安装，具备居住使用条件的永久性建筑物。
外墙及内墙未抹灰；已安装门、窗、水电。
外墙及内墙未抹灰；未安装门、窗、水电。
红砖、水泥砖、灰砂砖等砖瓦房，檐高2.2米或以上，内墙抹灰；已安装门、窗、水电。
泥砖瓦房，檐高2.2米或以上，内墙抹灰；已安装门、窗、水电。
注：1.合法产权内选择置换安置房，根据房屋的实物状况按上表的调整系数进行调整。
2.如国有土地上住宅房屋占用的土地使用权为划拨，应扣减土地使用权调整额，减值调整额为国有出让土地使用权市场价值40%。
地址：惠州市江北校园东路34号小区房产交易大厦 邮编：516001
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