差不多就是现在这样的天气，德阳大笔一挥，在城西方向划下一个圆圈，至此，天府旌城落成。

　　那一年，根本没考虑过要去孝感买房，去城南的成绵高速路以外都已经是极限了。

　　但仅仅2年之后，孝感跻身德阳高铁新区，数名品牌房企落地，孝感库存量稳居德阳几大新区第一位。房价几度攀升。

　　说到这里，敏感的德阳人不要紧张，这并不代表天府旌城就是下一个“暴涨”的孝感。以上的对标确实也不够严谨，比如孝感的崛起有高铁的成分，但天元想要崛起，势必要依靠人流、产业和交通。

　　大家都知道，城西是“德阳高新技术产业基地”，产业肯定是不缺的，这里集中了德阳大部分高精尖的技术产业。

　　交通？天府大道北延线够不够，天府大道北延线南起成都二环路北段，北至德阳青衣江路，全长58.5公里，串接“四区一市”，即成都金牛区、成华区、新都区和德阳市旌阳区、广汉市。

　　规划中提到的德阳市旌阳区，就是城西，也就是最新规划的天府旌城。

　　对德阳来讲，半个小时开车杀拢成都吃火锅只是其次，毕竟我们德阳的干锅味道还是可以，重要的一点是可以通过共享成都的发展环境、发展政策、发展资源、发展平台，以后可以称得上是，“近水楼台先得月”。

　　再说到孝感，孝感最亮点的交通规划是高铁。一个人口带入，一个人口带出，意义不一样。

　　说了大区位，再说说小交通，当然是德阳的城市主干道长江西路，串起德阳主城区和城西天元的一条重要干道，规划的大部分商业居住中心，都是在长江西路两侧，也就是天元的北边。

　　最远的到文庙广场也只有大约5公里左右，从孝感驰车到文庙广场都有X公里，从八角方向有X公里。

　　我们在实地探访的过程中，最直观感受是，城西的人口规划不够集中。

　　那集中安置和集中土拍修建住宅+商业，可不可以带来人？

　　前几天，德阳公布了两宗安置房建设，A区占地83.85 亩，位于长江西路与二环路交汇处东南角；B区占地60亩，位于玉山街与渤海路交汇处东北角。

　　眼尖的可以发现，这两宗安置房项目，都位于城西。

　　当人口的住房需求变得迫切的时候，住宅就变成了紧俏之物，房少人多，狼多肉少的时候，则是房价走上新台阶的时候。

　　上个月，城西集中拍卖4宗土地，虽然都是底价成交，但是从2019年至今，整个城西已经出让宗地5亩。

　　在时隔30天以后，又有天府旌城2块住宅用地集中拍卖，正在距天元老街的之外不到2公里的地方，浮出水面。

　　而且更有意思的是，上个月和本次两宗待拍卖宗地，通通位于长江西路两侧，形成了一个巨大的住宅组团！

　　本次待拍的2宗地有3个明显的特征

　　第一，周边在售项目少，但是未来足够集中。目前区域内住宅供需比较平衡，大部分购房客户是当地居民，目前才是市场刚刚开启补仓模式。安置小区也较多，未来或许会有很多的改善置换需求。

　　第二，德阳上半年8月的4宗土地，加上本月这两宗，城西2020年已经连续供地6次，面积超39万方。超过了孝感2019年至今全年土拍总合。

　　第三，起拍价280万/亩，类似的起拍价我曾经只在两个区域见过：一个是天府生态智谷，也就是城北青衣江桥往东方向。另外一个是孝感，也就是城北往西的方向，与天元同样位于铁路以外的区域。而这次的起拍价，均高于这两个区域。起拍价相对于上次拍地，环比上涨了94.7%。

　　地理位置：长江西路与长白山路交汇处西南角

　　土地用途：住宅用地 (可兼容商业，兼容量≤10%)

　　地理位置：长江西路与韶山路交汇处东南角

　　土地用途：住宅用地(可兼容商业，兼容量≤10%)

　　我大胆猜测，未来低价神盘，大概率会出现在孝感和天元片区，目前孝感已经出现了一个，占领着上半年楼市销售数据的销冠之位。

　　2020年都已经进入下半场了，你还以为难买的只有那种单价超低的“神盘”吗？天元都已经在拿地出来拍了，你还在市中心买房？

　　类型其实很“多样化”：既有单价优势突出的“神盘”，也有单价虽不占优势但面积段小总价可控的城市小户，更有单价不低面积也不小但地段配套等“硬实力”极其能打的高门槛住宅。

　　未来，德阳人买房子很有可能会面临这个尴尬的局面：喜欢的房子，不仅数量少，单价还贵；不仅单价贵，面积还大……好了好了，行吧，我去天元看看。

　　最后问一句，假如城西的房价5000元/㎡+，你会选择到这里来买房吗？这可是曾经黄河片区万兴刚刚开盘时的入手价格。

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