村民将集体土地以租赁名义出售给外村人签署合同效力纠纷
北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告周某鹏、周某杰、吴某康向本院提出诉讼请求：1．判令确认原告、被告、第三人签署的《房屋和土地使用权转让协议》中，有关被告将涉案土地上全部建筑物转让给原告的合同内容无效；2．判令被告返还原告转让款人民币955882元；3．判令被告支付原告直接租房经济损失42000元；4．判令被告承担本案诉讼费。
事实和理由：原、被告及第三人于2012年7月16日签署《房屋和土地使用权转让协议》，协议主要约定了两部分内容，一是土地使用权的转让，即被告承租第三人涉案土地剩余年限34年的使用权转让给原告至2046年7月26日止；二是地上建筑物所有权的转让，即该地块上的被告所建的全部厂房、库房、办公室、宿舍等房屋约1080平米全部转让给原告。协议签署后，原告按照协议约定，陆续将土地使用权转让费10万元支付给第三人，将地上建筑物转让费130万元支付给被告。
原告在受让地上房屋之后，先后投入二、三十万元用于装修、翻新，并在此经营超市至政府通知拆除之日。2021年8月27日政府对原告周某鹏下达限期拆除决定书，认定涉案土地上的全部建筑物属于违法建设，责令限期拆除，原告被迫自行拆除。因被告转让给原告的地上建筑物未取得建设规划许可属于违法建设并已拆除，故《房屋和土地使用权转让协议》中有关地上建筑物所有权转让的内容部分，已经违反法律、行政法规的强制性规定，应当属于无效的合同内容。
原告在涉诉房屋被拆除后，多次要求被告退还转让款并赔偿原告的经济损失，但被告均以各种理由推脱。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。
被告刘某涛辩称，我方认为双方之间是转租关系，不是房屋买卖合同关系，三原告不是本村村民，双方不可能形成实质的房屋买卖合同关系。我方认为协议上所写的一百三十万元的性质是租金，租期是十年，十年之后我方就退出了，不再拥有该房屋的所有权。涉诉土地的性质是村集体建设用地，涉诉土地上面的所有建筑物都是我方在承租土地之后自行建设的，建房的时候没有手续，但是我方有村委会和镇政府出具的房屋使用证明及法律服务所出具的见证书，可以证明涉诉建筑物不是违法建筑，允许我方出租。
即使建筑物被拆除，原告仍然享有涉诉土地的使用权。房屋是原告自己拆除的，镇政府下达的拆除决定书，拆除决定书是向原告发送的，原因是涉诉建筑物是违法建筑，原告拆除后还卖了建筑材料获得三万五千元。原告通过自己的经营和出租厂房获利很大。即使原告不是本村村民，我方也认为合同是有效的、合法的，即便法院认定无效，也是自始无效。
第二项诉讼请求我方认为是租金，不同意退还，我方认为合同已经到期，合同无法继续履行的原因是原告无法办理相关手续，合同约定原告自行办理相关合法手续且交纳税费，相关手续指的是税费、土地续期的费用、增加建设项目费用、改扩建和村里报批的手续、土地到期之后续租的手续。不同意原告的第三项诉讼请求，我方认为与本案无关。
第三人R村委会述称，原告的诉讼请求不涉及我方，相关诉讼请求是否能得到支持由法院依法认定。房屋是被告建设的，土地性质是建设用地，原告在经营过程中有加建行为，被告建设房屋时有无审批手续我方不清楚，涉诉房屋被镇政府定为违法建设。
1996年7月26日，刘某涛（乙方）与R村委会（甲方）签订《土地租赁协议》，协议约定甲方将乙方约四亩多地的土地使用权租赁给乙方使用，租期为50年，转让费为4万元。上述协议并于1999年8月3日经法律服务所见证并出具见证书。R村委会称刘某涛的土地使用费已经交齐。刘某涛称R村委会出租给其的土地是空地，但其上有孙建材在1990年建造的部分建筑物。
2012年7月16日，周某鹏、周某杰、吴某康（丙方）与刘某涛（乙方）、R村委会（甲方）签订《房屋和土地使用权转让协议》，约定由乙方承租甲方集体建设用地承租合同中的2．2亩土地使用权转让给丙方，该地块上乙方所建全部厂房、库房、办公室、宿舍等房屋约1080平方米全部转让给丙方。
协议具体约定如下：1、甲、乙双方同意将1996年7月26日甲方与乙方签订的集体建设用地承租合同中的北一院2．2亩土地使用权中的剩余年限三十四年转让给丙方（至2046年7月26日止）……2、将该地块上全部建筑物转让给丙方所有。3、租金及给付方式：付甲方10万元，付乙方130万元。合同签字后一次性付清。4、由此次转让房屋和土地使用权而产生的一切税收及费用全部由丙方缴纳。
5、在该地块范围内，丙方继续执行原来甲、乙双方签订的土地承租合同规定的权利、义务内容。在转租期内该地块所需支付的一切税收费用归丙方负责……7、丙方在经营期间必须合法经营，如需增加经营项目由丙方自己去相关部门办理合法手续。
周某鹏于2012年7月14日向刘某涛转账19万元，周某杰于2012年7月14日向刘某涛转账34万元，吴某康于2012年7月14日向刘某涛转账51万元。R村委会于2012年9月10日向周某鹏出具房屋土地使用费4万元的收据一张，于2013年4月29日向周某鹏出具房屋土地使用费6万元的收据一张。
周某鹏、周某杰、吴某康称一共支付给刘某涛130万元，26万元给的是现金。刘某涛不认可收到26万元的现金，称因周某鹏、周某杰、吴某康表示办理相关税费还需要花费用，其就默认周某鹏、周某杰、吴某康只给其104万元，没有再要剩下的款项。
2021年8月27日，政府向周某鹏下发《限期拆除决定书》。各方均认可涉诉房屋现已拆除。周某鹏、周某杰、吴某康称涉诉房屋系镇政府拆迁办的人组织别人拆除，拆除后的材料让其自行处理，其卖给了林某远，卖了11000元。刘某涛称其租给周某鹏、周某杰、吴某康的涉诉房屋系1080平方米，拆违办认定的是1137．65平方米，周某鹏、周某杰、吴某康对涉诉房屋存在改扩建行为。周某鹏、周某杰、吴某康不认可刘某涛的上述主张，称其认为是测量的标准不一样，其接收涉诉房屋后没有改扩建，只是进行了装修并加了彩钢顶。
周某鹏、周某杰、吴某康为证明其损失提交如下证据：
房屋租赁协议书及转账凭证，证明其为存储货物及暂时居住租赁房屋支付租金情况。刘某涛不认可该证据的真实性及证明目的。R村委会不认可该证据的真实性及证明目的。
装修证明，证明其装修花费20万元，房屋被拆除后，给其造成损失。刘某涛不认可该证据的真实性及证明目的。R村委会不认可该证据的真实性及证明目的。
刘某涛为证明其主张提交如下证据予以证明：
1、2008年11月1日R村委会出具的证明，证明村委会认可其可以在涉诉土地建房。
2、2009年8月28日证明，证明R村委会没有认定涉诉房屋系违法建筑。周某鹏、周某杰、吴某康不认可该证据的真实性及证明目的。R村委会认可该证据的线日房屋使用证明，证明其有权出租涉诉房屋，房屋有合法手续。该证明后有R村委会及镇政府的公章。周某鹏、周某杰、吴某康认可该证据的真实性，不认可证明目的。R村委会认可该证据的真实性，不认可证明目的。
发票一张，证明其租给北京M公司时一年的租金是10万元。周某鹏、周某杰、吴某康认可该证据的真实性，不认可证明目的，称其是一次性支付34年的款项，与每年转让的价格不同。R村委会认可该证据的真实性及证明目的。
周某鹏、周某杰、吴某康称第二项诉讼请求要求退还的转让费系根据剩余土地租赁年限及房屋转让费数额计算，因其已经使用涉诉房屋9年时间，故计算方式为：130万元-（130万元÷34年）×9年=955882元。刘某涛称周某鹏、周某杰、吴某康已经使用涉诉房屋9年时间，涉诉房屋的租金在2009年即为每年10万元，2012年后涉诉房屋的正常租金应在每年十三万元，即使涉诉合同转让建筑物部分内容被认定无效，周某鹏、周某杰、吴某康也应该按照租金标准支付占有使用费。刘某涛并称即使法院认定涉诉合同中关于建筑物转让部分的内容无效，其就无效的后果不在本案中主张。
确认原告周某鹏、周某杰、吴某康与被告刘某涛、第三人R村村民委员会签订的《房屋和土地使用权转让协议》中涉及地上建筑物转让部分的约定无效;
被告刘某涛于本判决生效之日起七日内返还原告周某鹏、周某杰、吴某康转让款四十八万元；
驳回原告周某鹏、周某杰、吴某康的其他诉讼请求。
自各方签订的《房屋和土地使用权转让协议》内容看，该协议标的涉及涉诉土地使用权及地上建筑物的所有权转让，刘某涛称其与周某鹏、周某杰、吴某康系转租关系，周某鹏、周某杰、吴某康对此并不认可，且刘某涛亦表示十年后其不再拥有涉诉房屋的所有权，刘某涛该主张不符合租赁合同的认定标准，法院对此该抗辩意见不予采信。
依据庭审查明的事实，涉诉房屋已经政府认定为违法建设，并已经拆除，故涉诉《房屋和土地使用权转让协议》中关于地上建筑物转让部分的内容因违反法律法规的强制性规定而无效。刘某涛所提交之三份证明均无法证明涉诉地上建筑物非违法建设，刘某涛亦认可涉诉房屋建设时没有建设规划手续，故法院对其主张涉诉地上建筑物系合法建设的抗辩意见不予采信。
涉诉协议虽约定转让款为130万元，现有证据只能证明周某鹏、周某杰、吴某康向刘某涛支付了104万元，周某鹏、周某杰、吴某康关于剩余26万元系现金支付的主张，刘某涛并不认可，周某鹏、周某杰、吴某康亦无相关证据进行佐证，法院对其该主张不予采信，依法认定周某鹏、周某杰、吴某康支付刘某涛转让款104万元。
民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉诉《房屋和土地使用权转让协议》中关于地上建筑物转让部分的内容无效后，刘某涛应当向周某鹏、周某杰、吴某康返还相应款项。
考虑到周某鹏、周某杰、吴某康对涉诉房屋的实际占用使用的状况及应支付占有使用费情况、刘某涛对资金的占有使用状况等因素,法院根据本案的实际情况酌情确定刘某涛应当返还的转让款数额,对周某鹏、周某杰、吴某康第二项诉讼请求的合理部分，予以支持，过高部分,不予支持。周某鹏、周某杰、吴某康另行租房的费用并非其因合同部分内容无效而遭受的损失，周某鹏、周某杰、吴某康第三项诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。
2023-05-29 08:23:40
C919载客飞抵成都，开启常态化运营
2023-05-29 13:48:06
年轻人为什么不生了？一条评论4830人点赞，太线
“几乎全被中国人买走了！印度只买了5%”
2023-05-28 16:48:23
为什么动物绝育只割******，而太监要连丁丁一起割掉？
2023-05-28 21:09:06
“俄英断交”突然传开，苏纳克一夜收到坏消息，普京耐心已到极限
2023-05-29 09:31:42
曹德旺：在中国赚100万，58万元缴税；在美国赚一百万交40万的税
2023-05-29 08:30:03
祖国统一时机到了？美国把军火运抵台湾当天，外交部一举引热议
2023-05-29 09:30:11
实锤！国产宝德暴芯x86处理器坐实就是英特尔i3-10105
2023-05-28 21:33:36
谷爱凌一个19岁的小丫头，看起来怎么像40岁呢？
2023-05-06 14:48:19
有一种尴尬叫周冬雨玩性感！戛纳连换5套战袍，奈何越性感越干瘪
2023-05-28 00:21:42
中国垂直起降战机曝光！美英俄顿时傻眼，颠覆性设计过于科幻…
2023-05-29 10:41:13
不是市长，还喊打喊杀，究竟为何？车主正在付出沉重的代价
2023-05-28 20:06:34
新冠感染者越来越多，却出现一个反常现象，医生还说这是好事？
2023-05-28 16:55:45
新疆，女子和男子旅游，酒店里发生关系，用力过猛女子腰折了
2023-05-28 00:16:19
乌克兰餐厅里这一幕，在美国引发争议！
2023-05-29 13:34:00
“收拾朝鲜”突响，美韩军演直逼三八线，拜登尹锡悦不管不顾了
2023-05-29 09:35:58
钟南山：今年第2波高峰，时间预计在…
2023-05-28 19:44:45
2023-05-29 16:00:49
贪官曾企图通过掮客帮忙晋升 许诺升副省长出2亿
C919总设计师吴光辉头发几乎全白：精打细算省下几亿
失联近7个月的高三女生父亲:警方确认孩子系自己跳江
台媒宣称雄三导弹可击沉山东舰 台军退将:真是笑话
一段乌克兰餐厅视频引发争议 美国网友:援助被贪污了
贪官曾企图通过掮客帮忙晋升 许诺升副省长出2亿
C919总设计师吴光辉头发几乎全白：精打细算省下几亿
失联近7个月的高三女生父亲:警方确认孩子系自己跳江
台媒宣称雄三导弹可击沉山东舰 台军退将:真是笑话
一段乌克兰餐厅视频引发争议 美国网友:援助被贪污了
让三追四？二十年前，他们就差一点点
樊振东4-2卫冕世乒赛男单冠军 王楚钦错失三冠王
孙颖莎4-2首夺世乒赛女单冠军 陈梦错失大满贯
英超大结局:史上蕞励志冠军降级!切尔西过嘴瘾
英超-桑乔B费进球 曼联2-1逆转富勒姆蕞终获第3
洪欣张丹峰反悔离婚后首合体直播捞金
许嵩疑谈睡粉传闻：蕞先饱满的麦穗会被恶鸟啄食
郭富城带女儿看赛马 两姐妹穿裙子在父亲怀里撒娇
程晓玥晒满月女儿萌照 胖豆豆学会抬头与妈妈超像
赵本山女儿举行婚礼答谢宴，新郎婚服不到400元
万达，重回2017年生死关口？
正式宣告！22年以来头部家破产的信托
多家A股上市房企走向退市边缘！
收评：创指跌1.14% 再创调整新低
首次回应核心争议！比亚迪：用常压油箱合情合理合规合法
北航教授成航天员，在轨操作空间科学实验载荷
黄仁勋台大演讲：我曾经历三次失败
C919商业首航成功 首排四位乘客身份被披露
神十六航天乘组创造了四个首次！网友：戴眼镜也能上太空了！
年轻人也爱“老钱”风?静态体验全新凯迪拉克CT6
售11.98-16.98万元 广汽本田2024款凌派正式上市
更年轻更运动 全新第三代逍客将于8月上市
全硬派套装 福特探险者昆仑巅峰版今日上市
科技要卷“以人为本” 奔驰EQE SUV售48.6万起
「京投发展·北熙区」二期预计六月初开盘
均价5万+/平！「能建·京玥兰园」加推2栋楼房源
房山良乡0111街区0006等地块规划方案公示
大兴新添首家三甲医院，预计年底开办
看完外国版《西游记》，吴承恩气得要从棺材里蹦出来
重庆地铁豪气起来，见面就送帝王绿
新疆人的房子里，究竟住着多少在逃公主？
越修越远的机场，究竟劝退了多少旅游特种兵？
90后带娃有多炸裂？主打的就是一个“敷衍”，谁还不是一个宝宝呢
又破纪录了，今年中国新生儿数量估计会跌破800万。
女儿高考后，一家人到海边放松，女儿却意外碰到了“另一个自己”
孕期补充营养要讲究科学，千万不能盲目补充营养，对宝宝很重要
孩子几岁分房睡好？“3岁分床5岁分房”坑了不少孩子，家长别弄错
42岁民工肩疼查出肺癌：有癌入体肩膀先知
太阳系发现“黄金”小行星：塞姬-16
驻韩美军战机大象漫步 型号相当繁杂
彻底翻脸？乌要对伊朗实施“50年制裁”
国产新型车载榴弹炮猛烈开火瞬间
伊朗司令：美军舰出现在波斯湾是“该死的错误”
版权声明：本文由德阳厂房网发布，如需转载请注明出处。部份内容收集于网络，如有不妥之处请联系我们删除 400-0123-021 或 13391219793
