温馨提示：家庭分次购置房产投资理财的全攻略
2、是否“以房养房”，要视情况而定房产具备消费品、投资品的双重属性，其投资属性表现在既可以通过转让所有权一次性获取买卖价差，还可以通过出租使用权分期获取租金收益。很多人在以贷款方式购置了第二套房产后，往往出租其中一套房产，以租金收入偿还另一套房产的月供，即所谓的“以房养房”、“以租抵贷”。是否采用“以房养房”的方式，根本上取决于购房者对当地房地产市场租售价格走势的判断和投资收益率比较分析，不能一概而论。这里有三种基本假设：头部，预计租售价格保持当前水平；第二，预计租售价格呈下降趋势；第三，预计租售价格呈升高趋势。
以下假设今后若干年内房产租售价格保持当前水平，举例说明“以房养房”是否划算。目前，5年期以上银行按揭贷款年利率是5.31%，如果出租房产的年收益率低于5.31%，则出租方案显然不如出售该房产，那样可以将一次性回收资金用于提前全部或部分偿还另一房产的银行贷款。这里核心问题是出租收益率的计算。
(1)如果拟出售的那套房产按揭贷款没还清或房款付清了但没有取得房产证，转让时将会受到很多限制。
(2)如果考虑长久出租，要想维持原有居住品质和租金水平，还应每隔5年左右重新装修，更换部分家具家电。
(3)如果出租的是商品房，而非房改房，业主本人还需负担房屋中介机构佣金，一般标准是一个月的房租。
(4)出租房子要不断耗费大量时间精力与房客、中介公司打交道，在“时间就是金钱”的当今社会，这也是一笔不小的“成本”。计入(2)-
(4)这些额外投入后，出租收益率还应打一些折扣。根据上例中的房产租赁市场行情，综合考虑各种因素，目前出租房屋的投资收益率在4%左右，低于目前的房贷利率约1.3个百分点(5.31%-4%)，“以房养房”出租所收取的租金与一次性出售房产回笼资金所节约的贷款利息相比，后者每年可节省资金420000×1.3%=5460元。
假如购房者长线看跌当地房地产价格，更应尽早出手转让多余房产，这样不仅能避免或减少房产交易损失，还能腾出资金蕞大限度节省其他房产的融资成本。相反，假如对当地房地产价格始终看涨或短线看跌、中长线看涨，而且前景十分看好，则“以房养房”无疑是非常可行的理财方案。
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