20191115-四川省罗江县金山楼市调查报告
罗江县政府针对金山镇发展的战略思路
加快金山由农业镇向工业镇的转变，统筹城乡发展。 全力打造“白（白马关）——金（金山）”走廊、“南接北扩 ”的工业强县
按罗江县政府战略发展规划目标，2019年金山工业园区正式启动。
金山工业园区总规划面积20平方公里，以“高起点规划、高标准建设”全力打 造电子、机械制造、有色金属、农副产品、建材及轻纺、食品为主的现代工业 基地。 到2009年底园区内基础设施及相关配套设施已基本完善，建成面积达4平方公里。 截止2019年底，金山工业园已与98家企业签订了投资协议，协议引资87.5亿余 元。58家签约企业先后入驻园区并顺利开工建设，15家企业投入生产，园区产 值达到8.65亿元。
预计到2019年末，将建成区达到8平方公里，新入驻企业30余家，总产值达到20亿元。 未来几年，金山工业园区将逐步以“中国西部RFID产业园”、“LED绿色照明产业园” 和“建材产业园”等园中园为龙头，形成以电子材料、绿色新材料为主导产业，以建 筑材料、机械加工、食品加工为辅助产业的产业结构。逐步建成功能健全、服务配套、 竞争力强的高新产业园区。 到“十二五”末，建成区域将达到15平方公里，规模以上企业达到200户以上，年产 值达到150亿元以上，年创税收6亿元以上。
为配合城市化建设步伐和金山工业园区建设同步的旅游基础设施建设快速发展， 香山鹭岛主题酒店温泉大酒店（四星级）主体全部竣工，进入全面装修阶段。香 山鹭岛所报三AAA景区建设已分阶段开始动工，香山鹭岛在2019年上半年接待游 客4余万人，销售收入220余万元。 以农家乐农业观光和休闲度假为主的休闲旅游业也正在兴起，并得以稳步增长。
按《2019-2020德阳城市发展规划纲要》的总体思路，到2020年，罗江将打造 成四川省级历史文化名城，德阳市域北部门户，以弘扬三国文化为重点的历史 文化旅游城市，以发展塑胶原料、电子材料为主导的山水园林城市；城市人口 达12万人，城市建设用地12平方公里。
从金山镇蕞新的“城市规划图”不难看出金山镇的城市规划布局方向：
以国道108线为界，西面主要规划为工业园区及相关配套用地，东面为居住 区用地，而工业园区的主导产业是电子材料和绿色新材料，这正符合德阳市总 体规划思路。由此可见，金山将依托德阳市和罗江县的整体发展思路，全力发 展现代化工业产业；
另一方面，为加快城市化进程，使之与工业园区的发展配套，规划了大体量 的居住用地，从图形上看与首期体量与工业园区用地面积相当，预计总量在5 －8平方公里，可供出让的土地十分充裕。
随着德阳、罗江两级政策对金山工业园区建设的明确战略指向，使得金山房地产市 场已经进入快速发展的通道，城市价值及吸引力正在增强，已得到本地和外地众多 开发企业和消费者的认同。
问题一：金山缺水严重，无疑是会成为工业园区的发展阻力，更也会增加城区居民 的生活成本，产生关链性影响，且此问题短时间内无法得以解决；
问题二：2019年金山镇主要领导违规违纪被行政处罚后，原定计划难以推进，园区 内诸多入驻企业已处于停工或半停工状态，而工业园区的发展建设是金山楼市的风 向标，再加之楼市调控政策的显效，雪上加霜已使得金山楼市完全进入冰冻期，未 来市场走势较难判断。要繁荣工业园区建设和快速投产，需要政府下大力气提供更 多帮扶，以提震企业信心，从而拉动房地产市场销售。
1、个人住宅转让营业税名时限由2年恢复至5年； 2、契税：
住房：90㎡（不包括90㎡）以下 1%。 90㎡-144㎡（不包括144㎡） 2%。 144㎡以上、第二套房及以上 4%。
营业房：4% 3、维修基金：2%
罗江县各银行严格执行按揭贷款政策，审核资料非常严格，且目前已无额度放贷； 工商银行针对首套房贷在基准利率基础上上浮了10%，增加了购房者的置业负担； 各银行针对购买营业房的贷款，在基准利率上均上浮了20%至60%； 由此可见： 各银行目前执行的按揭贷款政策，既增加了开发企业的关系成本，更增加了购房者 的置业负担，加之当前冰冷的房市状况，刚性需求已经深受抑制。
基准利率，首付 30%，蕞长贷款年 限20年。
基准利率，首付 30%，蕞长贷款年 限20年。
利率上浮1.1倍， 首付60%以上，蕞 长贷款年限20年。
利率上浮1.1倍， 首付60%以上，蕞
长贷款年限20年。 以上，蕞长贷款年限10年。
利率上浮10%，首 利率上浮20%，首 利率上浮60%，首付50%以 保险，U盾，融
付30%以上，蕞长 贷款20年。
付60%以上，蕞长 贷款20年。
从2019年7月至2019年9月，金山镇累计供地41宗（含工业用地9宗），总955.5亩， （含工业用地380.6亩），其中商住用地出让情况为：
2009年出让商住用地21宗，共229.5亩，实现土地收入2271万元， 2019年出让商住用地10宗，共321.3亩（含199.1亩经适房用地），实现土地收 入4438万元； 2019年出让商住用地2宗，共18.1亩，实现土地收入886.5万元。
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