2019年德阳土拍全回顾：你的房价里土地成本占了好多？
年底了，各种总结不歇气，今天来总结德阳土地市场，数据较多，慢慢看，但是不管你是买房的，还是卖房的，走过路过都不能错过！
有一点要说明，本文中所说的宗地，都是住宅用地或商住用地，不包含商业、工业及划拨用地。
2019年德阳全年一共供应11宗地，其中流拍3次，成功交易10宗地，总面积约1220亩，环比减少约10%，以下为全纪录。
今年，德阳土地供应的主要区域依然集中在城北，具体分布为：孝感4宗地，旌北新区2宗地，天府生态智谷2宗地，这三个片区都在城市的北边，并且也全都是大力建设的新区；还有2宗分别在天元和城南。
要说原因嘛，第一是老城区没啥地了；
第二就是新区的地除了旌北新区比较贵，其他都比较便宜，孝感最贵的才321万/亩，新区现在为了多吸引大型的、有实力的开发商，地价都比较便宜，德阳今年还出了专门对拿地企业的优惠政策。
今年这3块地在拍卖的时候，不管业内专业人士还是吃瓜热心网友关注度都非常高。
首先吾悦广场地块，也是今年的第一块地，自然备受关注。不仅因为是新城在德阳的第一个项目，更因为随着吾悦广场的到来，改变了德阳商业的格局，奠定了“北万达，南吾悦”的基调，填补了所在区域内没有大型商业购物综合体的空白，对于城市配套的提成也有很大的完善补充作用。
第二个地块，就是碧桂园拿下的旌北新区内临湖地块，起拍价500万/亩，成交价850万/亩，楼面价4249元/平米，溢价率为70%，虽然跟“1082”地王还有点价格上的差距，但并不影响它成为今年最贵的地。
更何况，今年第二贵的地，也是碧桂园直接拿下的，就一路之隔，碧桂园双胞胎现在都已经在售，速度不是一般化的快，至此，碧桂园在德阳主城区也已经有三子了。
第三块地，莫看到成交价只有321万/亩，但是却是现在孝感最贵的一块地（下图宗地二），被远东房产收入囊中。并且，由于拍卖当天，包含这块地在内共有三块地拍卖，两宗成交，一宗流拍（第二次拍卖被阳光大地拿下(宗地三)），也是德阳土拍的一个高潮了。
通常大家习惯用面包和面粉的关系来形容房价和地价，大家也可以对比着看看，你买的楼盘，楼面价是多少？占了房价成本组成的多少？
那么我们就先来看哈面粉的价格，比如说土地的起拍价，从2015年到2019年，近5年的时间里，德阳土地的起拍价并不是按照时间的上涨，而是跟地块的位置有很大的关系，比如黄河片区、旌北新区不管是房价还是地价一直都甩了其他片区一大截。
总体来看近年来德阳的土拍起拍价仍是在上涨。比如说主城区里，除了招商引资请进来的，其他位置好点的起拍价都不低，2018年敏捷地块起拍价400万/亩，碧桂园两块地都是500万/亩起拍；再比如说孝感，2017年还有88万/亩的地但是最近两年，起拍价最低都是181万/亩，而房价也从三四千涨到六七千。
并且还有一点不得不说，今年的流拍率明显低于去年，2018年流拍率达到了40%，但今年的流拍率仅9%，说明开发商还是很看好德阳的，所以相对来说，今年的土拍已经是很热闹了。
此外，从成交来看，德阳各个地段的价值差距正在拉大，并且更为明显的是，德阳各个地段的房价差异也在加大。
比如说，从最新的11月备案数据来看，旌北新区河西片区与孝感片区备案均价相差约1500元/平米，中央商务区与经开区河东片区相差约2000元/平米，如果细分到每个楼盘之间，那么因为品质高低带来的价格差距，那就更大了。
总体来看，相较于去年，今年土地市场呈现成交土地数量增多，价格稳定，开发商拿地热情有所升高，尤其是全国品牌房企、外地房企，即便是目前没有下手的，都依然来德阳考察过数次，反倒是最近五六年里，德阳的本地开发商都难见举牌。
还有10天就要跨入2020年了，现在德阳楼市（主城区）的库存已约118万平米，这个数字是去年底库存的1.86倍，是前年年底的2.58倍，这种前提下，明年德阳的土拍市场又会是何种境况？拭目以待。
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