从“成德绵经济带”，到“成德同城化发展”，2015年以来，德阳城市发展的利好题材可以说是源源不断。这也使得各类产业企业、房地产投资企业纷纷将目光聚焦到了德阳。作为川内二级城市中开发企业关注度的区域之一，德阳在近两年迎来了大批的品牌房地产开发企业入驻，但即便如此，从市场端的供销数据来看，德阳市场的需求还未能得到有效满足，德阳的地产投资，依然存在较大的机会。

　　睿合泰机构对川内各城市的房地产市场监控数据显示，2018年1-6月，成都周边城市里，有7个城市名列企业高热度拿地区域，其中以成都为中心2圈内的眉山、德阳青睐。

　　△截至2018年6月份，品牌开发商进驻川内热点城市的情况统计

　　目前，保利、恒大、世茂、绿地、敏捷、万达等知名品牌开发商陆续进入德阳，其中恒大、绿地拿地面积均接近270亩。与大量开发企业进驻相对应的，本应该是土地出让规模的显著上升。但德阳的土地供应却让开发商们一直处于“饥渴”状态，2015-2017年德阳主城区一直处于“去库存”的状态中，土地供应大幅下降，持续到今年上半年才出现一定量的回升。

　　△近两年德阳的土地供销规模较小，部分入驻意愿强烈的品牌房企尚未在德阳落子

　　住宅市场的供销数据则更令人“费解”：2016年全年，德阳市二手房成交5700套，2017年全年二手房成交9625套，2018年1-7月二手房成交9837套。

　　△2016年1月-2018年7月，德阳市二手房月度成交套数对比走势图

　　自2016年开始，德阳市二手房交易持续大幅上升，2018年前7月的二手房成交套数已超过2017年全年成交量。从月度统计数据所显示的结果来看，在最近的两年半时间里，德阳市二手房市场的成交规模同比增幅，多数月份里都达到或超过100%。显然，市场上大量的改善需求已经初现，但受限于土地供应的不足，这部分改善需求无法及时得到释放。

　　在新房方面，当前德阳主要在售项目集中在旌南片区和黄河片区，主要建筑形态为高层，虽然从市调数据上看，各在售项目皆有大户型产品推售，但这部分产品的占比普遍不高，整个市场的新房供应仍以刚需为主。15个在售项目中容积率低于2.5的项目仅2个，精装项目仅1个，改善型产品缺失显著。

　　今年10月，德阳中融大名城开盘时的热闹景象，便侧面印证了这点。中融大名城紧邻旌湖，此次推出了90套正临湖，户型面积147-151m²，两梯三户的纯改善产品。开盘当日，售楼部即人潮涌动，更有甚者，于开盘前一晚便去抢房。可见，德阳住宅市场，特别是改善市场，是亟待解渴的。

　　在高房价及限购政策的双重挤压下，成都市场规模萎缩，购房者外溢，返乡置业需求增加。而伴随着成德动车全面公交化的运营，距成都仅30的德阳已吸引相当一部分人群选择在成都工作，在德阳生活。根据德阳市统计局统计数据显示，2018年1-4月德阳外来购房户比例达到了34%，高于去年同期的15%。

　　△当前德阳在售/待售新房项目情况统计

　　一方面，当地客户的改善需求从二手房市场的交易数据显而易见，另一方面，由于过去的两年多时间里德阳市场一直处于新增供应不足的状态，整个市场上新房项目较少，因此德阳的房价并未像同圈层的其它城市那样经历一个较为充分的上涨周期，因此若能在德阳获取合适的土地开发以改善型产品为主的项目，则房价的补涨空间较为明显，投资开发的利润空间也比较有保障。这正是品牌房企在这一轮调控政策下，齐齐将目光聚焦到德阳市场的原因所在。

　　德阳市委八届七次全会提出“推进成德同城化率先突破”。在成德同城化发展的指导思想之下，德阳市在新一轮城市总规修编中确定了城市发展的三轴七片区组团发展格局，并确立了东拓、西扩、南进、北优、中提升的发展方针。在此方针之下，作为对接成都产业转移和承载德阳城市南进发展的德阳国家经开区，已成为驱动城市升级发展的新引擎。

　　德阳国家经济技术开发区辖区面积79.218平方公里，处于德阳新的城市发展规划中的“南进”核心区域。在德阳城市空间布局中，德阳经开区既属于德阳市传统的中心城区，又地处成德同城发展的主轴线上，是承接成德同城化发展需要的核心承载地。德阳国家经济开发区以“千亿产业、科技新城、绿色园区”为发展目标，正在努力建设国家产城融合示范区。

　　产城融合，使经开区成为德阳最值得房地产开发投资企业重点关注的区域，其主要的投资价值亮点体现在下述四个方面：

　　1、经开区所在范围全部位于德阳主城区。经开区的规划版图，实际上是将德阳城区中的旌南片区、八角片区及中部片区的部分区域划分成一个产业发展和城市人居单元，城区中产业生活配套条件和环境均十分成熟，而并非圈定一块城乡结合区域平地建新城。另外，从功能区位上来看，经开区位于德阳市中部综合服务发展轴线上，将是德阳市逐步调整城市产业结构、疏解城市功能的重点区域，城市形态、样貌、生活配套要素和经济发展要素等都具有充分的优化调整空间，这种优化调整的过程，也就是城市发展红利逐步释放的过程，对房地产开发投资而言，是非常重要的长期利好因素。

　　2、千亿产业带来旺盛置业需求。当前德阳经济技术开发区已拥有各类企业2000余家，工业企业500余家，服务业企业800余家，建筑企业100余家。规模以上工业企业130余家。未来，德阳经开区还将重点引进总部创新、科技创新、装备制造和生态康养类产业企业。经开区的产业结构与德阳传统的产业结构、格局有着显著的差异，良好的产业发展基础决定了区域内存在旺盛的居住需求，但此前该区域居住类用地供应有限，区域居住需求的释放，将是一个伴随经开区投资建设发展的长期过程。

　　3、青山、绿水融入城市。虽然德阳经开区的产业开启高速发展模式，但一直兼顾生态建设。依据德阳城市总规和控规，规划生态绿地455.13公顷。围绕打造生态田园典范，依托新区内的山水资源，构建“一芯两核、三带多点”的生态绿地系统。“一芯”以柳梢堰湿地带为起点，连接天府西湖，打造城市中央公园，构成城市“绿芯”；“两核”包括旌南湖生态河、天府西湖生态河；“三带”包括龙泉山生态带、宝成线石亭江生态带、绵远河生态景观带；“多点”即绿地公园点状分布。未来，将集中建设南湖湿地公园、柳梢堰湿地公园、武家山运动休闲公园三大城市公园，让蓝绿渗透德阳经开区。

　　4、高质量城市发展理念，公园城市宜居属性明显。经开区以“高质量发展”和“公园城市”规划理念为指导，提出的“千亿产业、科技新城、绿色园区”发展定位和目标，不仅使城市产业提档升级，科技创新投入比重增加，还将带来生活品质的飞跃发展。“产城融合、城中有园、人城和谐”的德阳经开区，在成都“百里城市中轴”上与天府新区南北呼应。

　　在德阳经开区规划范围内，北至嘉陵江路，南至南湖路，西至宝成铁路、石亭江，东至林山路，规划面积32.85平方公里的区域即是八角片区。

　　在新的德阳城市发展规划中，八角片区的空间地位由城市边缘转变为城南核心，同时城际南站、南湖两大重要节点的建设将激活带动整个片区的发展，并重新建构片区与周边的空间关系。

　　△德阳经开区八角片区一轴、两心、七廊、五组团的规划结构

　　八角片区将形成“一轴两心七廊五组团”的发展格局，由城市综合服务发展轴串联五大组团，绵远河两侧的河西居住组团、河东居住组团未来将承载德阳经开区的居住功能，依托绵远河、南湖等自然资源，两大居住组团将形成生态、绿色、健康、乐活、休闲的“生态丽城”。

　　△德阳经开区八角片区一楔两轴、四廊多点的绿地系统规划

　　“一芯两核，三带多点”的生态布局结构，将青山、绿水融入城市，绘就“蓝绿交融、湖城相应”的生态文明新画卷。

　　中央公园核心景区，共计3950亩，总投资9.58亿元，已全面开工，一期计划2019年春节开园。

　　以保利国际城、天立国际学校为基础，结合武家山自然生态本地、齐家堰景观，打造武家山运动休闲公园、城市南片高端居住区、绿色康养中心。项目总面积约8800亩，总投资27.728亿元，建设时间2019-2021年。

　　以南湖为中心，沿湖布局未来城市行政中心、市民中心，引入金融商务、科技研发、企业总部等高端服务功能。已启动地下管网改迁，建设时间为2020-2023年。

　　2012年至今，德阳经开区仅供地2宗，其中1宗被广州敏捷竞得，成交楼面价3022.21元/平方米，溢价率达35.99%。据德阳经开区的消息，经开区八角片区将于近期推出4宗地块，总面积约540亩均为二类居住用地。这4宗位于八角片区河西、河东居住组团的用地供应，将成为经开区近六年来规模的一次建设用地供应，将及时为德阳的土地市场解渴。

　　为推介德阳经开区城市发展机遇和价值，更好地对接品牌房企到德阳投资发展的需求，“2018年德阳国家经济技术开发区城市投资价值推介会”将于10月19日在成都举办，届时，德阳国家经济技术开发区多部门相关领导将现场解读区域规划及投资价值，经开区2018年的土地供应计划也将全面发布。

　　德阳经开区城市投资价值推介会，诚邀各位关注和关心德阳城市发展与投资机会的房地产行业、实业投资领域的朋友们报名参会，共同见证德阳国家经济技术开发区的土地市场开闸放量。

　　关注“地产全说”微信号，找到本文原链接中二维码即可报名或者直接后台留言报名

　　2018年德阳国家经济技术开发区城市投资价值推介会

　　14:00-14:40介绍德阳国家经济技术开发区规划情况、城市发展情况、夜景照明设计等；

　　14:40-15:20现场发布《德阳经开区城市价值研究报告》并作土地投资推介；

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