首付6万＋！买“下一个千灯湖”？实探：工业用地建“小镇”！
“首付6万起，入主下一个千灯湖”？
千灯湖名气那么大，佛山各板块都想蹭一下热度，到底哪里才算“下一个”？
蕞小建面才30㎡，价格那么便宜，“下一下千灯湖”的入手门槛才这么低吗？什么盘首付才6W？马上实探了解下。
距离千灯湖超8公里，邻近沙堤机场
这个盘名为：华南数字小镇，地处罗村机场路旁。
来到项目外围，只见4栋大楼已雏形渐显，周边不时有建筑工人进出，建设进度挺不错。
当中一栋大楼外，赫然挂出了“首付6万起，入主下一个千灯湖”的大红标语。
实地走访发现，华南数字小镇属于罗村范围，若自驾车从项目出发到千灯湖公园，约8.7公里。
项目距离佛山大道的中恒金都酒店较近，约500米可达；距离佛山沙堤机场约3公里。
项目周边有充美村、乐安、联和管理区等村居环绕，附近都是二手旧小区，包括嘉禾新城、富安花园等。距离约2公里外，有在售新盘灯湖首府。
30㎡平层三成首付6万+，50年产权
整体来看，项目周边都是以村居、小厂房为主，而营销中心正门矗立了3棵罗汉松，气质一下子就突显出来了。
据销售介绍，华南数字小镇分四期开发，由11栋楼组成，楼栋前方地块（即销售中心）未来拟规划为写字楼。
在建楼栋高14层，其中1-3层规划打造为商业街区，3层平台将打造为空中花园，4层以上为公寓。
项目主推建面约30-60㎡产品，4-12层是平层，13-14层是复式。平层层高约3.15米，复式层高约4.5米。
从平面图可见，公寓部分每层有38户，仅1户是60㎡，其余均为30㎡。
销售表示：目前尚未正式开卖，预计平层的单价约7000元/㎡，全部毛坯发售，蕞低可做3成首付。产权为50年。
粗略算了一下，以一套30㎡平层为例，毛坯总价约21万，三成首付约6.3万。这也与广告标语上的“首付6万起”相符。
定位数字化产业，规划直播网商基地？
算不算“下一个千灯湖”暂且不说，但“首付6万”买罗村还是挺吸引的。到底能不能入手？继续了解。
据现场销售介绍：“我们这里打造的是产业型公寓，致力于进行数字化人才孵化，未来还将打造为大型直播网商基地…”
从销售中心内展示的介绍可见，华南数字小镇是“科技部第三批创新型产业集群试点，将对标千灯湖，打造产城融合前沿阵地、商贸居住区”。
经过一番输出，一幅恢弘的产业蓝图就此铺开。
价格很吸引，规划定位那么厉害，小师姐提出疑问：“产品有证吗？属于什么性质？”
销售表示：“这块地前身是罗村充美村的，属于产业型旧改项目，购买后有不动产证。”
查询项目公众号也有内容显示：“30㎡即享证权”。
为此，小师姐翻查出2020年发布的《联星联和片区控制性详细规划修编公示》，从当时的控规清晰可见，华南数字小镇所处地块，属一类工业用地。
而对于工业用地的性质，小师姐也咨询了12345市民服务热线，狮山镇房产管理所回复称：
“商业、工业用途的房屋不适宜用于居住。并提醒，在投资时如果发现土地证上显示用途为商业办公类或工业类的项目，务必仔细辨别，千万不要轻信推销人员的口头承诺。”
属华南医博城二期，性质为工业用房
据了解，华南数字小镇与旁边的华南医博城，都在同一工业地块上，数字小镇属于医博城的二期。
两者都是由同一家公司：广东金果投资发展有限公司，进行开发建造。
至于为何从医疗器械产业，变身为数字化网商产业，销售并未作过多解释。
从佛山市房产信息网查询，华南医博城备案名为：华南国际医疗器材产业中心，总建面385046㎡，容积率4.19。
该项目于2014年3月取得现售许可证，有效期至2020年5月止。当时共计1018套取证，已售692套，未售还有326套。
根据项目基本信息，其房屋性质为：工业用房，
从天眼查可见，广东金果投资发展有限公司注册资金为3300万人民币。
企业自身风险共502条。其中，于2020-2021年曾多次由于“商品房预售合同纠纷”等被提出诉讼。
总价20万+买罗村，价格还是挺吸引的
下面，再总结一下华南数字小镇的基本情况：
预计毛坯单价7000元/㎡，大部分是30㎡平层，首付3成约6.3万；
地块为工业用地，50年产权；房屋性质为工业用房；
项目定位为数据化产业，意向打造网商基地，由广东金果投资发展有限公司建造。
这样的项目，有什么优劣势，接下来为大家分析一下，欢迎补充。
其一、价格优势。虽然目前还不是“下一个千灯湖”，但总价20万+买罗村，还是挺有吸引力的。
其次，交通是OK的。地处罗村机场路北侧，机场路连通佛山大道，无论去禅城城北、桂城、或是大沥，都颇为便捷。而且邻近佛山机场，做生意需要出远门的话，是有优势的。
此外，项目不限购，不占名额，还有复式可选。
“工改工”产业用地，租客易找吗？
这样的产业型公寓，有什么需要重点注意呢？
敲黑板的一点，必须搞清楚土地性质。土地性质一般分为住宅、商业、商服、工业、教育等。
其中，商务型公寓一般具有居住功能，产权40-50年，可以注册公司。商办类公寓用途是商业或办公，不完全具备居住功能，产权40年。
还有一种，是“工改工”的产业用地类公寓，产权比商办类更长，一般是50年。
这类公寓还可以细分为宿舍公寓和研发办公公寓。本文说的华南数字小镇，推测是属于宿舍公寓。
在现场实探期间，当小师姐问及能不能住人，项目销售反问：“我们是产业型公寓，就好比工厂配套的宿舍，你觉得工厂宿舍能不能住人？”
工厂宿舍可以住，但这种“宿舍公寓”，正常来说是只能以公司名义购买的。且工业用地是工业水电的标准，生活成本较大。这些问题都需要仔细了解清楚。
其次，需要注意公寓背后高昂的交易税费，或会导致流通性较低。
有的人认为，并不打算卖。罗村这个地段，怎么说也是邻近千灯湖，有机场作背书，收收租金不也挺好？
对此，项目销售也表示：“华南数字小镇是有产业支撑的项目，加上，周边有很多城市更新旧改项目，比如万科的联星村、佛铁城更的联和村等等。”
此时，大家不妨理智思考一下：在这种旧改片区，容易抢到租客吗？
环顾项目四周，大多数是小作坊、加工场。而项目每层38户，4栋楼至少1500套，这附近必须提供至少1000个租赁需求！容易吗？
此外，据一位罗村本地人透露，这附近一带还有大把村民自建房出租，月租金约200-350元，而且是民用水电。
预期的租金很难实现，即使租出去也大概率抵不了月供。更何况，空置期间还要交物管费，大概3元/㎡/月。
此前我们曾发布分析公寓的文章，不少购房者吐槽：“你根本不懂老百姓疾苦，住宅那么贵怎么买得起！只能选择这种总价低的公寓啊！”
但你有没有想过，你或许并不止“买贵住宅”和“买低价公寓”2条路可选。
疫情反复之下，赚钱难，存钱也难，切记，不要瞎买被套。
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