盘活闲置农房的N种模式｜三年间四川一地的农房流转量增长24倍
德阳什邡市马井镇金牛村，50岁的哈尔滨人安宏邈和妻子正在收拾行装，准备回城上班。
两年前，几经寻找，安宏邈在金牛村租下这处农房。随后，改造、装修……在安宏邈计划中，这里将是他今后乃至退休后养老的落脚点。
德阳什邡市马井镇金牛村，哈尔滨人安宏邈租赁的农房（改造前）。成都农交所德阳所什邡服务中心供图
在乡村拥有一处房子，喂马、劈柴，这是无数城里人的梦想。
随着城市化进程加快，农村宅基地和农房闲置现象日益突出。
如何盘活闲置农房和闲置宅基地？如何规范风险？又该如何增加农民收益？近日，记者走进德阳、成都等地农村，试图去寻找答案。
市民下乡养老，农房流转量三年增长24倍
安宏邈租下的这处房子位于金牛村，毗邻国道350线，与彭州市交界，距离成都车程不足1小时。农房外即时一片农田，眼下麦田葱茏。
“一开门就是满眼绿色，环境舒服，交通也方便。”安宏邈说，几年前，他就四处寻觅房源，2019年，一位朋友向他推荐了这里，他一下子就看中了。
房屋的户主是一对老人，其子女在城市购房后，老两口也随之进城，农房因此闲置。很快，双方签订合约，租金5万元，租期20年。原本的砖混平房普普通通，但安宏邈在改造上花费了不少心思：农家小院内种上了几棵桃树，铺了鹅卵石小道，还有开放式茶室和小鱼塘，院门口挂着一个名牌，写着“㤞寂”二字。“名字是妻子取的，有点日本庭院古朴的味道吧。”
德阳什邡市马井镇金牛村，哈尔滨人安宏邈租赁的农房（改造后）。成都农交所德阳所什邡服务中心供图
去年农房改造完成，安宏邈和妻子决定从哈尔滨来四川过年。挂香肠、贴春联、放鞭炮、打麻将……久居城市的他在农村体会到浓浓的年味儿，在串门唠嗑儿之中，很快就和邻居熟络起来。“邻居们都特别热情，总把地里的菜往我家里送。”
和安宏邈一样，去年，40多岁的成都市民仇宇也租下了马井镇同心村的一处农房，租期也是20年。“乡坝头空气好，房前屋后还有自留地，可以种菜。”如今每到周末，他就邀上一两个朋友，到农村度假。
除了养老、养生，还有人租房是为了养娃。“德阳的教育条件更好一些。”甘孜州九龙县人张学强常年在外务工，2年前，他租下了马井镇的一处农房，6岁的儿子在当地上学，孩子的爷爷奶奶住在村里陪读。
在城镇化进程加速的当下，有无数村民进城，也有无数个安宏邈选择下乡。
自然资源部此前发布的数据显示，有约20%的农村住房常年无人居住。而德阳市在对旌阳区、广汉市、中江县3县6个村抽样调查发现，3县的平均农房闲置率约为40%。其中，整体闲置与部分闲置各占一半。
不过，农村宅基地和农房的性质特殊，不能像商品房那样交易。农村宅基地具有福利性质和社会保障功能，仅限于本集体经济组织成员享有，其所有权归村集体，资格权和使用权归农户。根据法律规定，村民一户只能拥有一处宅基地，限定面积，无偿取得、长期占有。由于农房和宅基地不可分割，农户虽然拥有房屋的所有权，但不能将房子卖给非本村集体的成员。也就是说，禁止城里人下乡购买宅基地和农房。
为了盘活“沉睡的资源”，2018年的中央一号文件首次提出宅基地“三权分置”，即落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。
这意味着，城镇居民虽然不能购买农房，但在符合用途管制前提下，可以依法承租农房。根据规定，租期蕞长20年。合同到期后，双方可以另行约定。
严禁城里人下乡买房 德阳推出“三书模式”规范交易
放活宅基地和农房使用权的消息一出，各地纷纷试水，一时间民宿康养产业、乡村旅游业在各地开花。
不过，一些乱象也随之而来。私下交易、口头约定，还有一些市民认为签了长期租赁合同，就是在农村买房。
“不是买卖。现行政策下只能流转农村房屋的使用权。”德阳市农业农村局相关负责人说。
德阳什邡市马井镇双堰村，村民出租的农房。史晓露 摄
此前，中央一再重申，宅基地改革绝不是让城里人下乡去买房置地。
为了破解农房流转程序不规范等问题，2018年，德阳市创新提出由市司法局搭台，农村产权交易中心牵头、律师事务所、公证处协同联动的“三书模式”，即农交所在办理闲置农房使用权流转中，引入律师事务所和公证处的法律服务，对流转程序进行规范，对交易双方主体资格，房屋的真实性、合法性等进行法律审查，并出具《律师法律审查意见及见证书》、《公证书》、《交易鉴证书》，确保闲置农房的依法规范流转。
而对于存在房屋产权纠纷、房屋边界纠纷、与房产有关的债务纠纷等6种情形的，德阳市明确，一律不予受理交易，避免违法流转发生。
“有专业机构服务，还有合同文书，我们放心些。”去年，钱义迪与马井镇双堰村村民陈帮全签下了闲置农房使用权流转合同。
为了实现供需对接和交易的公开透明，德阳还通过农交所，搭建信息平台，把闲置农房挂到网上。“我们还提供交易鉴证等服务，降低交易成本、规范市场行为，此外还借助抖音账号，把农房视频放到网上，这样全国各地的市民都可以看到。”成都农交所德阳所什邡服务中心主任钟磊说。
2018年8月以来，德阳通过农交所线上平台和“三书模式”办理闲置农房流转。近三年累计流转闲置农房246宗，交易总金额4169.02万元。从变化趋势看，2018年成交7宗，去年达173宗，三年间增长了24倍。
交易量大，交易价格也在攀升。钟磊介绍，如今一座100多平方米的农房，20年租期报价在20万元左右，“交通、配套和环境越好，价格越高。”钟磊透露，得益于网上信息发布平台、当地的气候环境、农村基础设施配套相对完善等，当地的客户来自于全国各地，其中八成客户表示租赁农房用于养老。
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